第二种观点认为：应从业主实际接收出卖人交付的房屋并入住之日起开始计算逾期办证违约责任时间，排除此前逾期交房期间的逾期办证责任。例如本案中，杨某、任某、张某等实际于2011年4月8日接收房开公司所交付的房屋钥匙，并对房屋进行装修后居住使用，则应从2011年4月8日往后推90日，即从2011年7月9日开始计算逾期办证违约责任。该观点认为，双方《商品房买卖合同》第十五条对房开公司履行办证相关义务的起算时间应是“商品房交付使用后90日”，而商品房交付与交付使用属不同概念。“交付”必须是商品房已达到法定和约定交付的条件，“交付使用”则为一种实际管理、控制的状态，即买受人开始对房屋加以实际控制，房屋权能得以充分发挥。故根据双方合同，房开公司履行办证相关义务的起算时间应以涉案商品房交付使用之日经过90日后开始计算。

第三种观点认为：在商品房预售合同纠纷中，涉及逾期完善水电气等配套设施、逾期交房、逾期办证等多项违约行为的，应根据违约行为的性质和相互关系，综合适用违约责任。除当事人有明确约定的以外，在逾期交付（房）的期限内承担了该项违约责任的，不另计负逾期办证和逾期完善水电气等配套设施的违约责任。[重庆高院《关于当前民事审判若干问题的指导意见》（2007年11月22日）第39条]该观点认为，逾期完善水电气等配套设施违约责任、逾期交房违约责任、逾期办证违约责任等多项违约行为并存时，买受人仅能选择其中一种违约责任进行权利主张。

对于上述三种观点，笔者认为：第二种观点存在弊端，例如，本系列案中，数十名业主实际接收房屋并装修入住的时间不一致，例如杨某、任某、张某等实际于2011年3月8日实际入住，但其余十多名业主分别在不同的时间入住，有的甚至是在房开商实际达到法定交房条件（2013年4月19日）之后才入住。按该观点，则无法对逾期办证违约责任统一一个确定的起算点，若分别计算，则显失公平。第三种观点亦存在两个方面的不足：一方面，该观点违背了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》将两种责任分别予以规定的精神；另一方面，该观点实质是认为逾期交房与逾期办证若出现期间重叠时，则相应产生责任竞合，因而应择一使用。但法律对责任竞合规定之目的是对责任承担的降低和减少，非因法律明确规定或当事人约定，不能主观适用责任竞合。所引案例中，法律并未明确规定逾期交房与逾期办证同时存在时应产生责任竞合，当事人也并未约定，因而不能择一而用。

个人拙见，第一种观点比较符合法律规定，彰显公平正义，因而赞同。理由有三:第一，从违约责任的构成要件角度。所谓违约责任的构成要件，即是指违约当事人应具备何种条件才应承担违约责任。各种不同的责任形式的责任构成要件各不相同，例如，赔偿损失责任构成要件包括违约行为、损害事实、违约行为与损害事实之间的存在因果联系、过错；违约金责任的构成要件是过错和损害行为。同样，逾期交房责任与逾期办证责任构成要件亦不相同，逾期交房责任的构成要件表现为逾期交房行为、无法定或约定免责事由；逾期办证违约责任的构成要件为逾期办证（或逾期协助办证、逾期履行提供办证所需资料报产权登记机关备案）行为、出卖人原因、无法定或约定免责事由。二者在违约行为内容、导致违约的法律事实、违约过错责任审查上均不同，为两个独立的责任形式。第二，从责任竞合角度。所谓法律责任竞合，是指行为人实施某一违反民事（合同）义务的行为符合多种民事责任构成要件，从而在民法上导致多种责任形式并存和相互冲突的现象。据此，法律责任竞合的性质在于：（一）行为人只实施了一个不法行为（违约行为）；（二）同一不法行为同时满足两个或两个以上的民事责任构成要件；（三）数个民事责任之间相互冲突；（四）法律直接规定仅能择一责任适用，在法律未规定时不能主观认定是责任竞合。如出卖人交付的物品有瑕疵，致使买受人的合法权益遭受侵害的，买受人可以基于《合同法》的规定主张违约责任，也可以根据《民法通则》或《产品质量法》的有关规定，主张侵权责任；又如在租赁合同中，出租人因出租的租赁物有瑕疵而引起承租人之人身或财产损害的，则同时构成违约和侵权；反之，承租人因其过错行为毁损租赁物，也构成违约和侵权，出租人、承租人的责任分别体现在《合同法》、《民法通则》的有关规定中。在上述例举中，相关权利人既可主张侵权责任，又可主张违约责任，但这两种责任不能同时追究，只能选择其一主张权利，这种情况即是法律责任的竞合。但在逾期交房与逾期办证违约责任上，法律并未明确规定逾期交房与逾期办证同时存在时应产生责任竞合，当事人也并未约定，因而不能择一而用。第三，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条、第十八条分别对逾期交付房屋和逾期办理房屋权属证书的违约责任进行了规定，由此可知，逾期交房违约责任与逾期办证违约责任属不同性质，在逾期交房和逾期办证的违约事实同时存在的情况下，两种违约责任可同时适用。

综上分析，逾期办证违约金的计算期间应当从双方签订的《商品房买卖合同》约定或法定的办证期限届满之日起算，并根据合同约定的办证义务具体内容确定逾期办证截止时间，如约定为办妥房产证的，以买受人收到房产证之日为截止时间；约定为完成初始登记或将有关办理房屋权属登记须由出卖人提供的资料提交产权登记机关的，以出卖人完成商品房权属初始登记或有将关办理房屋权属登记的资料提交产权登记机关的时间为截止时间。贵州省高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见（一）》（试行）第五条对此有相同规定。

三、解除合同

1、解除合同与逾期交房、逾期办证违约责任之关系辨析

解除商品房买卖合同纠纷案件中，买受人依据法定或约定事由主张解除合同，归纳起来，主要有以下三种情形：①房开商逾期交房；②房开商逾期履行办证相关义务；③房开商交付的房屋存在严重质量问题，影响正常居住使用。实务中，在房开商存在逾期交房、逾期办证等违约行为的情况下，双方在商品房预售合同通常会赋予买受人可选择主张逾期交房、逾期办证违约责任，或选择主张解除合同的权利，但逾期交房违约责任（或逾期办证违约责任）与解除合同不得同时主张，但实务中，常出现买受人依据逾期交房违约行为主张房开商逾期交房违约金并得到法院的支持后，继而又以房开商逾期办证为由另案诉请主张解除合同，对此诉请，法院应否受理？如何裁判？对此问题，应根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条关于受理条件的规定，对买受人的起诉是否符合立案受理条件进行审查，审查符合的，应依法受理，并根据查明的事实径行裁判，若符合解除合同条件的，依法应予支持买受人的诉讼请求，只是此时，解除合同的判决送达后，前述关于房开商承担逾期交房违约金的判决应视为自动无效，买受人不得申请执行要求房开商承担逾期交房违约金；对于逾期交房违约金已经履行（执行）完毕的，可通过民事诉讼执行回转程序的相关规定予以处理。

2、解除合同纠纷案件中银行的诉讼地位

当前，商品房预售合同中，买受人较多以向银行担保贷款或公积金贷款为付款方式（俗称按揭贷款），因此，对于当事人诉请解除商品房预售合同纠纷案件，提供按揭贷款的银行常常被列为案件的一方当事人，但在司法实践中银行的诉讼地位却非常混乱，有的法院将银行列为被告；有的经当事人申请或法院通知将银行作为无独立请求权第三人参加诉讼；有的法院将银行作为有独立请求权第三人进行处理。银行的诸种诉讼地位的不确定导致了一定程度上商品房预售合同纠纷案件诉讼关系的混乱，影响了银行作为诉讼当事人的权利行使。

据此，处理解除商品房买卖合同纠纷案件，首先应理顺银行与买卖合同双方当事人的诉讼关系，笔者认为，第一，银行不应作为共同被告参加诉讼。《商品房买卖合同》与贷款合同均有一定的关联性，但二者在性质上仍然为独立的两个合同。首先，《商品房买卖合同》的目的在于转移房屋所有权，贷款合同的目的在于借款人在合同约定的期限内有偿使用贷款资金，二者并非基于同一事实或同一法律关系而设立。其次，《商品房买卖合同》与贷款合同当事人之间并无任何共同的权利义务关系，该两个合同之间亦不产生合同的依附性和从属性。最后，商品房预售合同之诉与贷款合同之诉的诉讼主体、诉讼标的不同，应为两个独立的诉。据此，在解除商品房买卖合同纠纷案件中将银行与买受人列为共同被告参加诉讼，有悖于《中华人民共和国民事诉讼法》第五十二条关于必要共同诉讼的规定。第二，当事人不应将银行列为无独立请求权第三人参加诉讼，法院亦不应依职权通知（追加）银行作为无独立请求第三人参加诉讼。如前所述，在商品房预售合同法律关系中，银行对买受人、出卖人均不负任何法律义务，同时根据《最高人民法院关于在经济审判工作中严格执行<中华人民共和国民事诉讼法>的若干规定》（法发[1994]29号）第九条“与原被告双方争议的诉讼标的无直接牵连和不负有返还或赔偿义务的人……不得作为无独立请求权第三人通知其参加诉讼”的规定，将银行列为无独立请求权第三人参加诉讼，显属不当。第三，银行可以作为有独立请求权第三人参加诉讼。贷款合同的基础是商品房预售合同，买受人向银行贷款的用途是支付购房款，银行对商品房预售合同纠纷之诉享有诉的利益，买受人与出卖人之间争议的标的物与银行主张的权利有法律上的利害关系，银行对买卖双方争议的标的物享有独立的实体权利，同时，将银行作为有独立请求权第三人亦符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第一款的规定：“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权的第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。”

另外，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，有独立诉讼请求权人参加诉讼的条件为申请参加、提出独立诉讼请求、缴纳诉讼费等，据此，法院在审理诉请解除商品房买卖合同纠纷案件时，对存在贷款合同的情况下，法院应告知（或书面通知）银行正在发生的诉讼情况，但对于是否作为有独立请求权人申请参与诉讼，应由银行进行选择，法院不能依职权主动追加其为诉讼当事人。

3、解除合同与违约金是否可同时主张

如前文引入案例，根据杨某与房开公司签订《商品房买卖合同》约定，若杨某向法院诉请解除双方合同并要求房开公司支付违约金责任，对能否同时支持杨某解除合同并要求房开公司承担违约金责任的诉讼请求，法学理论界和审判实务中存在截然相反的两种意见：

一种意见认为，合同解除与违约金责任不能同时适用。理由是：根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，合同解除后的法律效果是使合同归于消灭，解除合同的后果中违约方的责任承担方式也不表现为违约责任，而是返还不当得利、赔偿损失等形式的民事责任。[ 《中华人民共和国最高人民法院公报》广西桂冠电力股份有限公司与广西泳臣房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷案”[2009年12月15日最高人民法院（2009）民一终字第23号]]据此，该观点认为，合同解除后，法院对于当事人诉请的违约金责任不应支持，应向当事人进行释明，变更诉请为要求房开商承担损害赔偿责任。

第二种观点认为，解除合同与违约金责任可以并存适用。理由是：依据《中华人民共和国合同法》第九十八条“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”《最高人民法院关于当前形势下审理民商事纠纷案件若干问题的指导意见》（法发[2009]40号）第8条“合同解除后，当事人主张违约金条款继续有效的，人民法院可以根据合同法第九十八条的规定进行处理。”《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释[2012]8号）第二十六条“买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持……”的规定，法律、司法解释均明确了合同中违约金责任条款的相对独立性，合同解除并不溯及消灭合同关系，而是将当事人之间给付义务的合同关系转换为返还双方给付和计算相应损失的清算关系，显然解除合同并不导致违约金责任的消灭，即违约金责任和合同解除可以并存，违约金请求权原则上并不受合同解除的影响。[ 浙江大学 陆青《合同解除效果与违约责任—以请求权基础为视角之检讨》，载北方法学2012年第6期 ]笔者同意第二种观点。

对于买受人在解除合同诉讼中，同时主张违约损害赔偿与违约金同的，如何处理？笔者认为，损害赔偿与违约金都是合同责任的主要形式，赔偿损失主要是一种补偿性的责任形式，违约金则具有补偿和惩罚的双重属性，当事人的约定是违约金产生的首要条件。违约金实质是订立合同的双方当事人对一方违约后给对方造成的损失赔偿金额的预先确定，因而违约金责任与损害赔偿责任是不可并存的。

4、权利人行使合同解除权，是否受除斥期间的限制

合同解除权的性质属于形成权，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：“出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”该条对合同解除权的行使期限进行了规定，解除权人行使解除权，最长必须自解除权事由发生之日起一年内行使，一年之内不行使，解除权即为失权，该一年期间，即为除斥期间。合同解除权设定除斥期间的立法本意，就是为了督促解除权人及时表明是否行使解除权的态度，从而使合同双方处于不稳定状态的关系确定下来，即要么解除合同，要么使合同继续有效。合同解除权的产生可以基于合同法的规定，也可以基于当事人的约定，如一方当事人根本违约导致合同目的不能实现、约定解除合同的条件成就等。如前述分析，除斥期间为不变期间，并不因存在不可抗力或根本违约等事由发生期间的终止、中断或延长的情形。如前文所述，买受人有多种诉请解除合同的事由，实务中，对于对方当事人未催告的案件，应根据当事人不同的解除合同事由，正确界定解除权除斥期间。如买受人以房开商在合同约定的交房期限内未交房，商品房未经验收合格，房开商构成根本违约为由诉请解除合同的，逾期交房解除权的除斥期间应从合同约定的交房期限届满之日起计算一年；若买受人以房开商逾期履行办证相关义务为由，主张解除合同的，应根据双方合同约定的房开商履行办证相关义务期限届满之日为除斥期间起算时间；若买受人接收房屋后，以房屋存在严重质量问题，影响正常居住使用为由主张解除合同的，除斥期间应从买受人实际接收房屋之日起开始计算一年。                                            

综述，商品房买卖合同因其标的物特殊、交易程序复杂、履行期限较长，加之合同当事人双方占有资源与信息的严重不对等，导致其不同于一般的商品买卖合同，因此，在审理商品房买卖合同纠纷过程中，应在案件基本事实的查实认定的基础上，综合运用相关法律法规及裁判规则，妥善处理。同时鉴于商品房预售合同纠纷案件本身的特殊性、群发性，对于审判实务中存在的疑难问题，建议最高人民法院加强调研，尽快出台相关司法解释统一相关问题的处理意见。