摘要：近年来，随着城市、市场经济的发展，商品房预售合同纠纷案件数量有较大幅度的增长，此类纠纷案件对于整个房地产开发楼盘而言具有共性，故此类纠纷具有群发性特点。对于购房者而言，其权利主张若得不到满足，可能引发集体上访、缠访等不利于社会稳定的问题；对于开发商而言，个案的败诉可能引发业主集体索赔，面临相当数量的赔偿款，不利于房地产市场的长效发展。因此，司法裁判中，如何正确适用法律法规及相关裁判规则，对于维护购房人与房开商双方的合法权益、对于正确处理双方纠纷，均具有十分重要的意义。

关键词：逾期交房  逾期办证  解除合同

案情：

2009年5月3日，杨某与贵州省兴义市某房地产开发有限公司（以下简称为“房开公司”）签订《商品房买卖合同》，购买房开公司开发的位于兴义市某楼盘商品房一套。该套商品房建筑面积约145.11平方米，按建筑面积2203元/平方米计算房屋价款，杨某已按约定支付了房屋价款319677元。该《商品房买卖合同》第八条约定：“出卖人应于2010年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备‘该商品房经验收合格’条件的商品房交付买受人使用。”第九条约定：“逾期交房超过60日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二日起到实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已付房价万分之八的违约金。”第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房产权属证书的，双方协商解决，如因买受人原因造成未能按时产权登记的，出卖人不承担相关责任。”房开公司于2011年7月22日在房屋未经验收合格的情况下将涉案商品房交付给杨某使用。同日，杨某向安达公司支付了勘丈费、维修基金、房产证工本费合计6709元，并补交了房屋面积误差差价16633元。另查明，2013年9月12日，房开公司将向杨某代收的维修基金缴存到主管机关专户。涉案楼盘于2013年4月19日经验收合格取得《竣工验收备案表》，于2013年10月8日获经兴义市住建局初始登记。

本案比较具有代表性，本文旨在从该审判实践案例入手，结合商品房买卖合同的约定，围绕逾期交房违约责任、逾期办证违约责任、解除合同等几个在商品房审判中常出现且相互关联的焦点问题进行分析研究。 

一、逾期交房违约责任

1、商品房交房条件及逾期交房的认定

商品房买卖合同示范文本第八条第一款约定了房屋交付的条件，包括以下四种情况下可以交付：1、该商品房经验收合格；2、该商品房经综合验收合格；3、该商品房经分期综合验收合格；4、该商品房取得住宅交付的批准文件。除此四种情况下，买卖合同双方另可约定第五种交付条件。上述四种交房条件均应以取得相关合格证明文件为依据，但在实务中，哪种情形可认定为房屋已交付？ 如果买卖双方在合同中约定以其他条件作为交付条件（即第五种交付条件）的，是否应无条件适用双方约定的第五种交付条件？对此两个问题，长期以来存在较大争议。

对于第一个问题，有的法院看是否取得《住宅交付使用许可证》，有的法院看房开商有没有取得《房地产权证》（大产权证）[上海高院《关于印发<关于民事案件审理的几点具体意见>的通知》（2000年8月15日沪高民法[2000]44号）第21条]，还有的看房开商是否与买受人办理房屋交接手续，俗称交钥匙。究竟以何为准？笔者认为，商品房的交付，是指房开商依据相应法律法规规定以及双方签订的《商品房买卖合同》的约定，将符合交付使用条件的房屋按期向商品房买受人交付，商品房买受人检验商品房并接受房屋的行为。据此，商品房的交付应当具备两方面的条件，一是法定交付条件；二是约定交付条件。关于法定交付条件，我国《建筑法》第六十一条规定：“…建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收合格的，不得交付使用。”其他如《建设工程质量管理条例》、《城市房地产开发经营管理条例》对此也有类似规定。即商品房验收合格的法定证明文件应是《建筑工程竣工验收备案表（证）》，如果房开商在办理房屋交接手续时不能出示《建筑工程竣工验收备案表（证）》，则买受人有权拒绝接收房屋，由此产生的逾期交房违约责任应由房开商承担。据此，商品房交付应当以取得《建筑工程竣工验收备案表（证）》为法定交付条件。

对于第二个问题，正如前述分析，商品房交付中，法定条件是基础条件，即使双方在合同中约定的交付条件（第五种交付条件）低于第一种交付条件（法定交付条件），也应以商品房经验收合格作为交付条件，即商品房经验收合格是商品房达到法定交付条件的最低标准。对未经验收合格的商品房，无论房开商在合同约定的交房期限届满后是否将该商品房交付买受人，均构成逾期交房。

对于合同中约定多项交房条件的，如双方在《商品房买卖合同》中除房屋验收合格这一主要交付条件外，还约定有其他交房条件，有如水、电、气、绿化等附属配套设施达到交付条件。合同中诸项交房条件属完整的统一体，缺一不可，如果某一项未达到约定交付条件，则房开商即构成违约。但对此处的“其他交房条件”，应与前述“商品房经验收合格”这一主要交付条件有所区别。买受人在领取房屋钥匙后，仅以房屋未达到“其他交房条件”为由要求房开商承担逾期交房违约责任的，则不应支持。因为在此种情况下，房开商交付的房屋本身是经验收合格的，买受人可以请求的是具体的某项合同违约责任，但这不属于逾期交房责任。

2、商品房交付中的其他证明文件

房地产“五证两书一表”是房开商合法销售商品房的重要凭据，购房人在接收房屋时一般会要求房开商出示“五证两书一表”。所谓“五证”包括《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《国有土地使用证》、《建设工程施工许可证》、《商品房销售（预售）许可证》；“两书”包括《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；“一表”即为《建筑工程竣工验收备案表》。其中，《建设用地规划许可证》表明房地产开发项目所需用地位置符合城市规划、《建设工程规划许可证》说明建筑工程符合城市规划需求、《国有土地使用证》载明土地使用权权属、《建筑工程施工许可证》为房屋权属登记（大产权证）的主要依据之一（没有改证，即属违章建筑）；《商品房销售（预售）许可证》是房开商销售商品房的批准性文件，房开商至买受人起诉前仍未取得该证的，双方订立的《商品房买卖合同》应为无效合同。[ 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条]《住宅质量保证书》是房开商对其销售的商品房承担质量责任的法律文件；《住宅使用说明书》是房开商告知买受人房屋平面布局、结构、附属设备、配套设施等事项的书面文件。如前所述，“五证”为房开商证明其开发的项目用地、工程建设及销售合法的法律凭证，“一表”为商品房交付的法定最低标准，房开商在交付商品房时，一般均应向买受人出示，但在实务中，常有出现房开商在交付房屋时仅出示上述“五证一表”，买受人在接收房屋钥匙后以房开商未提供“两书”，房开商不具备交房条件为由主张开发商逾期交房，要求开发商承担逾期交房违约责任，对此问题，如何处理？笔者认为，“两书”的提供属于合同对房开商（出卖人）在房屋交接过程中应当履行的义务约定，买受人接收房屋钥匙的行为表明其已经认可双方的交接行为，买受人在接收钥匙后又以房开商没有提供“两书”为由主张房开商承担因不具备交房条件的逾期交房违约责任，与其之前接收钥匙的行为有矛盾之处，不应得到支持，加之，从性质上分析，“两书”与上文中提到的房屋验收合格证明文件不属于同一类型。

3、逾期交房违约责任承担形式及责任期间

如前文案例，根据杨某与房开公司《商品房买卖合同》的约定，杨某（买受人）有权要求房开商按合同约定支付逾期交房违约金并承担继续履行交付房屋的义务，亦可向房开商主张解除合同。对于该两种责任方式，买受人享有选择权。

关于房开商逾期交房违约金起算的问题。实务中存在三种情形：1、房开商在尚不具备交房条件的情况下，提前交付房屋，买受人拒收；2、合同约定的交房期限届满，房开商仍不具备交房条件，买受人拒收；3、房屋不具备主要交房条件（商品房经验收合格），买受人实际接收了钥匙并装修入住。如前文分析，在上述三种情形下，房开商实质上并未完成交付合格房屋的义务，其承担逾期交房违约责任的期间均应从合同约定的交房日开始计算至达到法定交付条件且实际交房日止。

4、免责事由

实务中，对于逾期交房，房开商常以存在政府行为或规划调整等因素，主张免除逾期交房违约责任。对此，根据我国《合同法》第一百一十七条：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”第一百二十条：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”的规定，违约责任之法定免责事由仅有不可抗力一种，在买卖双方当事人合同中并未进行约定的情况下，政府行为及规划调整等原因不能成为房开商逾期交房的免责事由。

二、逾期办证违约责任

实务中，房开商逾期交房的情况下往往即伴随着逾期办证，买受人亦常基于双方合同约定，同案或分别主张房开商承担逾期交房和逾期办证违约责任。对于此类案件，法院如何处理？需要在前文分析的基础上，厘清逾期交房违约责任与逾期办证违约责任的关系，正确界定逾期办证违约责任的起算时间。如前文引入案例，该案为我院审理的18业主诉请房开商承担逾期办证违约责任系列案之一，案件双方争议的焦点即在于如何界定逾期办证违约责任的起算时间上。关于对该类案件的处理，经查阅相关资料，目前主要有以下三种观点：

第一种观点认为：逾期交房违约金和逾期办证违约金分别在《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第十七条、第十八条予以规定，则应认定是两种不同性质的违约责任，当二者发生重合时，可同时适用。例如，本案中，根据双方签订的《商品房买卖合同》第六条的约定，房开公司应在2010年6月30日前交房，同时，该合同第15条约定应在交付使用后90日内办理房产登记，即房开公司履行办证相关义务的时间应在2010年10月1日前，逾期，则应承担逾期办证违约责任。本案中，房开公司交房时间实际是2013年4月27日，结合双方合同约定，则在2010年6月30日至2013年4月27日期间，存在一个逾期交房与逾期办证的重叠期间（2010年10月1日至2013年4月27日），即房开公司应在2010年6月30日至2013年4月27日期间承担逾期交房违约责任，并于2010年9月30日至2013年10月8日期间同时承担逾期办证违约责任。