文 江苏省盐城市中级人民法院 吴海龙 刘仁海 王珩

案情回放：

业主与开发商签订地下人防车位使用权转让合同引发纠纷

   柏某与汪某系夫妻关系。2012年10月，柏某、王某与某房地产公司签订地下室车位使用权转让合同，转让方某房地产公司与受让方柏某、汪某就地下人防停车位使用权转让事宜达成一致意见，该停车位使用年限等同于受让方所购房屋产权的使用年限。该合同对其他事项亦作了约定。合同签订后，柏某与汪某依约交付某公司购买车位使用权款项7万元。嗣后，柏某与汪某以上述合同违反相关法律、法规为由，向某房地产公司要求解除双方所签车位使用权转让合同并返还转让款，未果，故诉至法院。

审判过程：

法院认定地下人防车位使用权转让合同不应解除

   江苏省盐城市中级人民法院经审理认为：第一，民建民用、战时可用于人民防空的地下人民防空建筑，在公法上虽然受《中华人民共和国人民防空法》（以下简称《人民防空法》）的管理，但在私法上仍然应当依据《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）确定其权属，投资者可依法享有所用权并进行处分。房地产开发商依法对于取得规划许可、国有土地使用权出让、建筑工程施工许可、人民防空工程许可等权、证后的自行投入、没有纳入公用分摊的人防地下室建筑，享有所有权，有权依法通过出售、附赠或者出租等方式进行处分。因此，某公司在取得相应的土地使用权以及规划、施工许可后，对于其开发的地下人防车位享有所有权，其有权通过出售或者出租的方式进行处分。

   第二，房地产开发商与业主就规划范围内的人防地下室的专有车位达成的“使用权转让”协议，其交易标的的实质是车位所有权的，应当认定为“所有权出售”协议。并且，买受人可以根据《物权法》关于建筑物区分所有、地下车位权属及其处分的特别法律规定，不经登记而取得专有车位所有权。某公司与柏某、汪某签订的合同，名为使用权转让合同，实质上转让的权利具有物权特征，应当认定为地下车位所有权转让合同。虽然该地下车位在行政管理即所有权登记方面不具备可操作性，但是否登记不影响柏某、汪某取得该地下车位的所有权。

   第三，某公司与柏某、汪某签订的合同不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效的合同，且合同已经实际履行，故柏某、汪某要求解除合同的诉讼请求应当驳回。（具体内容详见本期杂志）