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买卖不破租赁在执行程序中的认定和处理
时间:2015-01-20 08:58:56    作者:杨俊生    来源:芜湖经开区法院

案情:

2012年10月,孙某从中信银行股份有限公司芜湖分行贷款360万元用于经营周转,约定贷款年利率7.8%,于2013年10月12日前归还。其妻谈某为该笔贷款提供连带保证担保,同时谈某以名下位于芜湖市某小区10号楼1-01的房产作为抵押,并承诺不改变房产自用办公的用途。同年10月12日,在办理抵押登记手续后,中信银行向孙某放贷360万元。贷款到期后,孙某、谈某未能按约还本付息,中信银行遂向法院起诉,法院判决孙某、谈某承担还款责任,负担8个月利息167000余元,且中信银行有权以抵押房产拍卖优先受偿。判决生效后,孙某、谈某仍未履行。中信银行遂申请强制执行,请求法院拍卖房产。法院及时查封了该套房产,拟进行评估拍卖,但案外人芜湖市某商贸有限公司向法院提出执行异议,认为其于2011年7月1日起承租该房产用于企业经营,租赁期限为20年,年租金25000元,已付租金169000元,租金付至2018年6月30日,为装修房屋已投入100万元左右,并将该房产作为企业注册地址和经营场地,故请求法院解除对该房产和室内财物的查封,交还其继续使用,同时主张享有优先购买权。

分歧:

该案中案外人提出的执行异议是否成立?法院如何保障当事人的合法权益?

一种意见认为,执行异议成立,买卖不破租赁,法院应保障案外人芜湖市某商贸有限公司的承租权益。理由是案外人能够提供租赁合同、收条、银行转账凭证、情况说明、空调设备购销合同、收据、景观绿化工程施工合同、装修经办人证言等证据,已充分证明了租赁关系依法成立,案外人付清了7年房租,且投入巨大,虽然谈某向中信银行承诺房产用途为自用办公,但该行为是单方面行为,不足于否认租赁关系的在先存在,中信银行未能实际查清房产权属限制,虽办理抵押登记,但不具有对抗实际承租人的优先权。

另一种意见认为,执行异议不成立,法院应驳回案外人芜湖市某商贸有限公司的异议,保障申请执行人中信银行的合法抵押权。理由是案外人提供的证据在证据形式上似乎能够衔接,但仔细推敲,银行转账凭证系牛某付给孙某某,未使用公司账户,采购空调19万元只有收据,而没有发票,景观绿化工程施工合同的发包方系芜湖某投资有限公司,谈某在借款时已承诺该房产系自用办公未出租,且法院现场查封时,房产并无他人使用。案外人的申请没有事实依据支撑,应当依法驳回。

裁判:

法院组织了听证,充分保障了案外人程序权利,依法作出执行裁定,驳回案外人芜湖市某商贸有限公司的异议。案外人芜湖市某商贸有限公司未再提起执行复议,涉案房产得以继续执行。

评析:

近年来,在执行过程中,租赁关系成为很多被执行人用以逃避涉案财物处理的重要手段,少数被执行人不惜以身试法,伪造证据、捏造事实。法院应从严把握审查尺度。本案中,7年加起来的租金只相当于抵押主债权8个月的利息,严重被低估。案外人芜湖市某商贸有限公司虽然提供了部分证据,以期达到证明租赁关系成立的目的,但除了一份租赁合同外,其他证据中没有均案外人芜湖市某商贸有限公司参与的痕迹,正常经营的公司由于成本核算的需要,租赁房屋、购置材料、委托施工装修的支出,一般以自身名义实施,并要求对方出具正式的发票。对于这些明显违反市场交易规则的不正常现象,案外人未能作出合理解释,单靠一方苍白的陈述和辩解,而没有足够的证据予以支撑,显然缺乏说服力。


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