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2024-03-29
星期五

《中国审判》2020.12 250 出版日期:2020-06-30

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法治“良方”破解物业“顽疾”

文 | 本刊记者 刘庭梅

电梯坏了没人修、违法搭建无人管、业主委员会难成立、小区车位成了“糊涂账”……在日常生活中,业主与小区物业公司经常会因此产生纠纷。为打通“堵点”,近日,北京市、广东省深圳市、重庆市等多地物业管理条例陆续出台,新近通过的《中华人民共和国民法典》(以下简称《民法典》)也明确规定,物业不得催交物业费、小区广告收益归业主所有等。法律规定的不断完善,为破解物业“顽疾”开出了法治“良方”。

物业管理纠纷频发

“我们小区的业主委员会从筹备到选举出来,用了将近一年的时间。”家住江苏省南京市某小区的朱先生说,他所在的小区在选举业主委员会时,多次发生物业公司阻挠业主开会、阻拦业主大会发放选票等事件,还有业主受到社会闲散人员的威胁。

“业主委员会?从来没听说我们小区有这个组织。物业公司也是平时不见踪影,收物业费时才出现。”家住四川省泸州市某小区的谢女士告诉本刊记者。

记者调查发现,尽管近年来各地纷纷出台物业管理办法,鼓励住宅小区成立业主委员会,但由于业主对政策不熟悉、业主与物业公司有矛盾等原因,致使许多小区的业主委员会遭遇“难产”,甚至“流产”。以北京市为例,据《人民日报》5月4日公开报道数据显示,北京现有10213个住宅小区,其中仅有1216个小区成立了业主委员会。

2019年11月,中国消费者协会针对全国36个城市的148个住宅小区的物业服务情况,发布《国内部分住宅小区物业服务调查体验报告》(以下简称《报告》)。《报告》显示,参与调查的4320位业主中,仅有25.54%的业主表示所在小区成立了业主委员会,有23.12%的业主表示小区尚未成立业主委员会,其他业主则不关心是否成立了业主委员会。调查结果突出反映了业主委员会受关注度低、未发挥出应有功能的尴尬现状。

中国消费者协会商品服务监督部主任皮小林表示,此次物业服务情况调查从综合服务、秩序维护、环卫保洁服务、设施设备维修养护、绿化养护、停车管理与收费、公共服务满意度七大服务方面进行。调查结果显示,住宅小区物业服务消费者满意度综合得分62.59分,物业服务体验评价得分65.14分,均处于及格水平。其中,各项服务均有短板,反映出物业公司服务与业主期待之间存在较大差距。

“随着经济社会的发展,以及居民对物业服务品质的要求不断提高,由物业服务引发的社会管理问题日益凸显。”北京市住房和城乡建设委员会相关负责人表示,近年来,12345市民热线反映的物业服务类投诉较多,包括管道老化堵塞、电梯维修不及时、物业服务水平低等问题。这些投诉,一方面反映出以物业服务为基础的社会治理架构有待完善;另一方面也反映出当前的物业服务、管理理念和制度措施,已不能完全适应现阶段的公众要求和社会治理需求。

中国人民大学公共管理学院教授王丛虎认为,物业管理纠纷频发涉及多方面因素。物业公司水平参差不齐、一些公司服务质量差是引发矛盾的重要原因。部分职能部门“不作为”“乱作为”,在某种程度上激化了矛盾。再加上业主与物业公司之间缺乏相互信任与有效沟通,导致相互猜疑,纠纷难解。

法律条例陆续出炉

“小物业”牵动“大民生”。群众有所呼,立法有所应。

5月28日,十三届全国人大三次会议表决通过了《民法典》。其中,《民法典》合同编新增“物业服务合同”一章,物权编进一步完善了业主的建筑物区分所有权制度,侵权责任编也对建筑物和物件损害责任、高空抛物致害责任等焦点问题予以明确规定。

针对小区公共收益成“糊涂账”的问题,《民法典》第二百八十二条明确规定,利用业主的共有部分产生的收入,在扣除合理成本后,属于业主共有。第九百四十三条规定,物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况,以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。

武汉大学法学院教授冉克平表示,《民法典》规定小区的公共收益属于业主共有,改变了过去法律对于公共收益缺乏明确规定、导致实践当中出现争议的现象。业主对于建筑物共有部分的产权得到真正的落实。同时,上述规定合理地分配了物业公司与小区业主之间的权利义务,赋予了广大业主法定的知情权。

针对业主委员会选举难的问题,《民法典》第二百七十七条规定,地方人民政府有关部门、居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。

中国人民大学法学院教授杨立新表示,居民委员会是群众自治性组织,具有特别法人资格,上接政府,下靠居民。增加居民委员会在设立业主大会和选举业主委员会中的职能,有利于业主保护自己的权利。

对于公共维修资金的使用问题,《民法典》进一步完善了决策程序,降低通过这一事项的表决要求,同时规定,“紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的,业主大会或者业主委员会可以依法申请使用建筑物及其附属设施的维修资金。”

杨立新表示:“由于过去启动门槛太高,导致很多公共维修资金放在原处而毫无用处。程序问题只是一方面,群众生活得更好、更安全才是最主要的。《民法典》的上述规定,有利于提高公共维修资金的利用率。”

针对各地物业管理实践中存在的难点、热点问题,近日,北京、广东深圳、重庆等地物业管理条例也相继实施。

5月1日起,《北京市物业管理条例》正式实施。北京市人大常委会法制办主任王荣梅表示,《北京市物业管理条例》的出台,将依法破解物业管理难题、规范物业管理工作,构建具有首都特点的超大城市基层治理新格局。

针对难以成立业主大会,或虽成立了业主大会却未能选举产生业主委员会的社区,《北京市物业管理条例》创新性提出,可由街道办事处、乡镇人民政府负责组建物业管理委员会,组织业主共同决定物业管理事项。但物业管理委员会只是临时机构,任期一般不超过三年。

针对北京诸多社区私家车多但车位少的现实,《北京市物业管理条例》首次提出,物业管理区域内规划用于停放车辆的车位、车库,应当首先满足业主的需要。用于出售的,应当优先出售给本物业管理区域内的业主;不出售或者尚未售出的,应当提供给本物业管理区域业主使用。

这些具有突破性的新规定,有助于推动北京市小区物业管理在法治框架下运行,以便更好地解决现实难题。

此外,各地物业管理条例在体现共性的同时,也结合本地实际,各有创新举措。

《重庆市物业管理条例》细化了物业管理区域禁止行为清单,鼓励使用新技术为物业服务提供便利,建立起第三方评估制度,并创设了民宿等住宿服务规范。

《深圳经济特区物业管理条例》要求加强对业主共有资金、专项维修资金的监管,修改业主大会生效和表决门槛,降低业主委员会选举门槛,并强化对业主委员会的监督。

目前,四川成都、广东广州等地亦将修订或制定物业管理条例提上日程,浙江台州、河北衡水等地也就本市物业管理条例向社会公开征求意见。

依法判决定分止争

6月11日,重庆市渝北区人民法院发布近期审理的一起物业服务合同纠纷案件判决书。该案中,物业公司因堵塞“生命通道”,延误火灾扑救,造成小区业主损失扩大,被判决承担30%的赔偿责任,共计赔偿原告财产损失4万余元。

据了解,原告犹某系重庆市渝北区某小区业主,被告系原告所在小区物业服务公司。2017年3月19日,原告房屋室内发生火灾。重庆市特警支队接到火警赶赴火灾现场,进入小区时,发现物业公司设置的铁制地桩占用了消防车通道,阻碍消防车通行,影响了火灾扑救。最终,火灾导致原告室内家具、电器被烧毁,并造成原告及其四邻的房屋不同程度地受损,过火面积20平方米,直接财产损失13.67万元。

根据《中华人民共和国消防法》第十八条规定,住宅区的物业服务企业应当对管理区域内的共用消防设施进行维护管理,提供消防安全防范服务。

法院经审理认为,原、被告签订的《前期物业服务合同》第三条中明确约定,被告应保持公共区域的消防装置处于良好运行状态,并在发生损坏时及时修复。案涉小区的《业主临时公约》也规定,物业管理公司有责任保证公共通道的畅通,消除消防隐患。被告堵塞消防通道,致使消防员不能第一时间赶到火灾现场灭火,进而造成原告损失的扩大,被告对此应承担赔偿责任。综合考虑被告的过错程度,法院判决被告承担30%的赔偿比例。

除了物业公司失责导致的损害责任,新老物业交接也一直是社区管理中的“老大难”问题。5月18日,北京市朝阳区人民法院酒仙桥人民法庭通过“云法庭”,公开宣判一起业主共有权纠纷案件。据悉,该案为北京市首例援引5月1日施行的《北京市物业管理条例》作出判决的案件。

案涉大厦是一栋酒店式公寓,原告北京市朝阳区某业主委员会系某大厦于2015年成立并备案的业主委员会,被告北京某物业公司系该大厦开发商所指定的前期物业服务人。

2016年1月,经大厦业主大会决定,终止了与被告的物业管理服务关系,并通过公开招标的形式,重新选聘了新的物业公司。

新物业公司进驻后,大厦业主却发现,大部分配套物业管理用房尚未交接,包括位于大厦地下一层的部分业主公共区域,仍由被告占用。被告将该区域封闭,并安装了大门,占用面积约140平方米。业主委员会遂起诉,要求被告归还相关物业用房。

庭审中,被告承认诉争区域确实由其占有,但主张该部分区域的产权归被告所有,不属于公共部分。鉴于被告的主张,主审法官从相关部门调取了大厦地下一层的设计图纸和房屋档案登记信息,确认被告对诉争区域不享有所有权。

法院审理认为,根据5月1日施行的《北京市物业管理条例》规定,本案中的诉争区域应属全体业主共有。业主共同决定解聘物业服务人的,物业服务人应当自接到通知之日起三十日内履行物业共用部分的移交义务,并且退出物业管理区。

朝阳法院酒仙桥法庭一审判决,被告公司于判决生效之日起20日内,向大厦业主委员会移交被其占用的业主共有区域。

据了解,为解决新老物业公司交接难题,《北京市物业管理条例》作出了更加严厉的处罚规定:原物业服务人拒不移交有关资料或者财物的,由区住房和城乡建设或房屋主管部门处以一万元以上、十万元以下的罚款;对拒不退出物业管理区域的,处以每日一万元的罚款。

多元解纷促进社区和谐

“要保持小区绿化,同时,对于贴到低楼层阳台的枝叶进行适当修剪,请业主委员会牵头协调。”6月18日,广东省东莞市第一人民法院东城人民法庭法官在东泰社区法官工作室内,组织社区调解员,对近期受理的一起物业纠纷展开讨论。随后,社区调解员上门向小区低层住户了解情况,同时释明,小区绿化为全体业主权益,如确有遮挡低层采光的枝叶需要修剪,应联系业主委员会进行协商。

据悉,5月22日,东城人民法庭在东泰社区设立法官工作室,由法官轮值驻点,对社区调解员开展法律业务培训、调解案例指导,联合社区调解员为群众提供法律咨询、调解、司法确认等服务,形成法庭和社区人员联合、力量联动、资源共享的工作格局。

在江西省景德镇市珠山区某小区,楼上楼下平时和睦相处的两位邻居,却因房屋漏水一事闹得不可开交。

江西省景德镇市珠山区人民法院“余梅工作室”受理该纠纷后,全国人大代表、江西省景德镇市珠山区新村街道梨树园社区党委书记余梅主动上门,了解倾听双方的诉求。经过耐心细致地做工作,最终解开了双方的心结。

据珠山法院相关负责人介绍,珠山法院作为景德镇的中心城区法院,近年来,随着受案量的持续增加,化解矛盾纠纷的工作压力也不断加大。

2016年起,珠山法院开始设立“余梅工作室”。“有纠纷找调解,省时省力不花钱。”在珠山法院诉讼服务大厅右侧,有这样一条醒目的标语,“余梅工作室”就设在这里。

“正是因为一件件家长里短的事情得以顺利解决,社区居民群众才体会到了社区存在的价值。”余梅说。如今,“余梅工作室”逐步发展,已吸收志愿者160余名,先后解决了170多个居民身边的问题。


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