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2019-12-07
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必看|涉业主委员会法律知识及典型案例
时间:2018-09-26 16:32:24    作者:京法网事    来源:京法网事
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小区公共区域广告收益

归物业还是归业委会?


辞职的业委会委员

是否还能拥有业委会公章?


业主可以请求

撤销业委会与物业签订的协议吗?

业主委员会作为新兴的社区自治组织,在维护全体业主在物业管理活动中的合法权益、促进社区安定和谐等方面发挥了重要作用。不同业主利益需求多样化,城市住宅小区内业委会与业主、物业企业、房地产开发商等之间的问题越来越引起社会广泛关注。

9月26日上午,石景山法院召开新闻通报会,通过对北京市法院五年来审理的涉业主委员会纠纷案件调研分析,就案件审理中发现的主要问题及对策建议予以通报。

业主委员会纠纷案件

基本情况和特点


  • 案件数量增长幅度较快,收案量总体呈逐年上升趋势

  • 案件类型和案由高度集中,诉讼参与主体范围广                         

  • 案件法律关系复杂,化解难度大,呈“两低两高”趋势

  • 纠纷具有群体性,社会关注程度和潜在影响大

审理业主委员会纠纷案件

面临的难点问题


  • 业主大会、业主委员会诉讼主体地位不明晰,权利行使不规范问题突出

  • 业主个人利益与共有权益的矛盾冲突与协调问题

  • 业主撤销权权利行使不规范问题

  • 业主知情权权利行使边界不清,权利滥用需规范

对策及建议

(一)关于业主委员会涉诉案件处理的建议

01

明确业主委员会法律主体的性质定位为非法人组织民事活动主体资格

  • 业主委员会作为执行机构和常设机构,其职权范围应当由法律、行政法规、管理规约和业主大会决定,职权行使应遵照“法无授权即禁止”原则在授权范围内行为,不得作出与物业管理无关的决定和活动,不得作出与共有财产和共同事务管理无关的活动。在涉及物业管理区域内公共事物(涉及公共权益)时,授予业主委员会完全从事民事活动的主体资格。

02

赋予业主委员会授权范围内诉讼当事人资格

  • 业主委员会民事诉讼主体资格。

    业主委员会无独立的财产和自身独立的利益,作为业主代表机构实施民事活动的法律后果应由全体业主承担最终的责任。业主委员会在职责范围内,经业主大会授权,有权就与物业活动有关涉及全体业主公共利益事宜,以原告身份提起民事诉讼。

  • 业主委员会参与诉讼活动资格审查。

    业主委员会参加诉讼的,应当提供依法成立的证明材料。一是形式上审查业主管理规约或业主大会决议等是否授予业主委员会对特定范围内事项提起诉讼的权利。二是审查是否涉及小区业主物业公共利益。三是业主委员会已经作为当事人参加诉讼,个别业主不能再要求作为共同诉讼主体参加诉讼。

  • 业主委员会参与诉讼授权方式。

    根据目前业主大会及业主委员会现状,业主大会授权形式可采取:a.对授权事项召开一次或数次业主大会分别授权或集中授权;b.制定管理规约进行概括授权;c.书面征求全体业主意见后进行授权;d.依法进行其他授权。经业主大会授权,业主委员会在诉讼中可以承认、放弃、变更诉讼请求,进行和解,提起反诉或上诉。业主委员会根据业主公约或法律及司法解释的规定起诉或应诉的,无需再经业主大会或业主代表大会授权。

(二)加强和完善社区组织自治管理方面的建议

01

强化社区党组织建设,提高业委会组织结构和组织能力建设的规范化和专业化

  • 将业主大会、业主委员会建设纳入和谐社会建设范畴。科学制定业主大会、业主委员会成立和工作流程规范。相关部门加强对业主组织成立运行的指导和监督。加强业主委员会基层党组织建设,发挥基层党组织领导和指导作用。

  • 加强业主委员会组织行为和组织能力建设。明确业主委员会成员资格限制和任职条件,聘任具有物业管理专门知识和专业技能秘书人员,实施定期培训制度,逐步实现业主委员会组织的专业化。

  • 创新组织管理方式。利用现代网络和信息开展网上电子业务。利用网站、开发软件、设立微信公众号等方式,为业主参与小区公共事务管理提供便利,提升小区管理效率。

  • 建立科学的绩效考核评价机制。赋予业主委员会对小区公用部分收益权,实现共用部分收益的最大化,为业主委员会正常运转提供必要经费来源,健全财务会计制度,实行相应待遇薪酬制,对不能履职或不符合履职条件的及时整改、解聘。

02

健全业委会的履职监督管理机制

  • 充分发挥业主、业主大会监督作用。

  • 设立业主大会选举、居委会等推荐或聘请的法律、财务等人员共同组成的专门监督机构。

  • 强化基层政府部门、居委会对业主委员会的指导和监督职能。

典型案例

01


业委会主任辞职后起诉业委会

请求撤销对其辞职公告的业主撤销权纠纷案

【案情简介】

原告巍某向法院提出诉讼请求:1.确认于某等四人组成的业主委员会不具有资格;2.请求撤销终止其业主委员会资格的《公告》。事实和理由:2014年4月23日,于某主动辞掉业主委员会主任职务,按照《业主大会议事规则》规定,于某委员资格自动终止。业主委员会重新进行投票选举,选举业主委员会副主任巍某为主任,增选王某为副主任。2014年9月19日,于某等四人以某业主委员会名义贴出公告,以《公告》形式终止巍某业主委员会(副)主任资格及委员资格。原告认为,其是全体业主投票选举业主委员会副主任,巍某辞职后,于某没有权利作出公告,该四人作出的《公告》不具有法律效力,故诉至法院。

法院经审理认定:巍某要求认定于某等四人不具有资格代表业委会作出2014年9月19日的《公告》,进而请求法院确认该《公告》无效的诉讼请求是否属于法院受理民事诉讼范围的问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第三条规定:人民法院受理公民之间、法人之间、其他组织之间以及他们相互之间因财产关系和人身关系提起的民事诉讼,适用本法的规定。但并不意味着上述民事主体之间发生的全部财产关系和人身关系,法院都应该受理。哪些属于民事诉讼的受案范围,应当依据相应实体法律规定。根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》的规定,业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主才可以请求法院予以撤销。对于业主要求保护合法权益的具体内容,应当根据起诉人起诉理由确定。如果起诉人的起诉理由明显不属于《中华人民共和国物权法》第六章及《物业管理条例》所规定的业主可以起诉的合法权益,业主就不具有起诉权。从巍某所诉《公告》内容及起诉理由可知,《公告》内容涉及是业委会内部管理问题,包括业委会委员及其负责人资格认定、业委会决定表决程序等。业主大会、业主委员会作为业主自治管理组织,对属于业主大会和业主委会自治管理范畴的事项,不应当包括在上述法律所规定的能够提起诉讼的业主之合法权益范围内,故巍某的诉讼请求,不属于法院民事案件受案范围。最终法院判决驳回巍某的诉讼请求。

【法官提示】

法律将业主撤销权客体限定为业主大会或业主委员会的决定,但未明确决定的具体内涵和外延。实践中,有的请求撤销事项属于业主大会或业主委员会自治范畴内履行职责或内部管理事项;有的请求撤销业主大会成立或业主委员会成员资格、业主委员会主任推选决议、业主委员会履行职权等程序性事项;还有就不存在的决议或业主委员会与物业企业签订的服务协议请求撤销或确认无效。对此,业主大会、业主委员会的召开、成立、选举、表决、业主委员会委员资格及选任、罢免等属于业主大会、业主委员会内部程序性或自治范畴决定的事项,不属于业主撤销权和民事案件受理范围。业主撤销权对象必须是对小区内共同管理事项具体结论性的处理,受侵害的权益应是具体和个体化的,而非模糊抽象和概括性的权利,如业主仅主张其参与社区治理和管理等抽象性权利受到侵害并非撤销权对象的范畴,亦不属于人民法院民事案件受理范围。

02


某业委会主任辞职后拒绝交出公章纠纷案

【案情简介】

某业主委员会于2014年2月经登记备案后成立,并依据《业主大会议事规则》规定行使权利、履行职责,由业委会副主任巍某保管公章。2014年4月,业主委员会主任于某辞职,在居委会主持下经全体业委会委员投票选举巍某为新业委会主任。2014年9月13日,巍某、白某二人以书面形式辞去业委会委员等一切职务。2014年9月19日,业委会依据《业主大会议事规则》第二十八条在小区内发出《公告》,将巍某、王某、白某辞职情况予以公示。巍某辞职后,业委会公章仍由其持有,未交还某业委会。于某等四名业主委员会成员便以业主委员会名义起诉至法院,要求巍某返还业主委员会公章。

2014年10月9日,某街道社区建设科作出《关于小区业委会增补委员建议》:依据《北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则》规定,上述三人业委会委员资格已自动终止。鉴于小区委员会目前仍剩4名委员,剩余委员数达到全体委员半数以上,应继续正常开展业委会日常工作,业委会公章应当移交到业委会,但业委会作出任何决定必须经过4人全部同意方可确认。若业主大会议事规则中有其他明确约定的,按其约定执行。为此,建议尽快召开业主大会增补委员。

法院经审理认定:于某等四人以业主委员会名义起诉是否合法问题,虽业主委员会只剩四人,但业委会作为一个组织并未消灭,现于某等四人一致决定起诉巍某,足可以作为某业委会的意思表示,故某业委会起诉符合法律规定。鉴于巍某、王某、白某三人的业委会委员资格已自动终止。根据《某业主大会议事规则》规定,业主委员会资格终止的,应当自终止之日起3日内,向业主委员会移交其保存的有关凭证、档案等文件资料、印章以及其他属于全体业主共有的财物。巍某已经不具备业委会委员资格,其再行保管某业委会的公章,不符合《某业主大会议事规则》,故判令巍某向某业委会返还公章。

【法官提示】

印章是单位的财产和对外活动进行意思表示的手段,应由相关负责人进行保管。当印章持有人因身份改变而不应再持有印章而又拒绝交出印章,将会导致单位印章的缺位。原业委会主任辞职、任期届满等拒不交出印章的,新的业主委员会或业主委员会成员应依法定程序通过共同意思表示代表业委会主张相关权利。通过上述案例可见,业主委员会委员的选聘、任职资格、换届后印章交接等问题,集中反映了业主委员会换届引发的利益矛盾冲突。此外,业主委员会成员不胜任职责、随意辞职、辞职后补选难、任期届满后难以延续等问题应等亟需有效解决和完善。

03


业委会起诉物业公司返还小区

公共区域广告收益纠纷案

  【案情简介】

2006年7月10日,某房地产公司与物业公司签订《物业服务合同》,委托物业公司为小区提供物业管理服务,委托管理期限自2006年7月16日起至业主委员会聘任新物业公司时止。2012年12月25日,小区业委会在街道办事处备案。

2006年11月20日,物业公司与某广告公司签订《协议》及《合作合同书》,其中主要约定:某广告公司向某物业公司按小区内电梯数量每梯每年支付经济补偿,合作区域内每部电梯安装2面,共计4块电子镜框,1个候梯厅,安装2块电子镜框;经济补偿方式:每部电梯费用4500元/部/年,候梯厅每块费用2000元/块/年。某广告公司自2006年至2010年向物业公司支付共计789 033.30元,发票存根用途显示为物业费。某广告公司自2011年至2012年向某物业公司支付共计452 100元,发票经营项目显示管理费。业委会向法院起诉物业公司请求返还小区公共区域广告收益。某物业公司称:支票存根上记载用途为物业费,发票经营项目为管理费,均非广告费,自接管某小区物业管理工作以来,对小区进行了大量人力、物力和财力投入,公共区域收入已用于小区物业管理资金投入,其已委托账务审计,但未提供审计报告。

法院经审理认定:某业委会依法成立,具备诉讼主体资格,有权利代小区业主决定有关共有和共同管理权利的重大事项。根据物权法及司法解释规定:业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。建筑区划内以下部分,应当认定为业主共有部分:(一)建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分,通道、楼梯、大堂等公共通行部分,消防、公共照明等附属设施、设备,避难层、设备层或者设备间等结构部分;(二)其他不属于业主专有部分,也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。小区内的电梯间、候梯厅属于业主共有部分,小区的业主对共有部分享有共有和共同管理的权利。物业公司自2006年7月起对小区进行物业管理期间,与广告公司先后签订《合作合同书》,利用小区内共有部分电梯间、候梯厅进行广告营利活动,收取广告费用,侵犯了小区全体业主的合法权益。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定,建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动,权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的,人民法院应予支持。属于前款所称擅自进行经营活动的情形,权利人请求行为人将扣除合理成本之后的收益用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途的,人民法院应予支持。行为人对成本的支出及其合理性承担举证责任。某物业公司利用属业主共有公共区域进行经营性活动获取的收益,其性质应属广告收益而非经济补偿,应归小区全体业主所有,物业公司理应返还。最终判决某物业公司返还某业委会电梯间、候梯厅广告收入117万余元。

【法官提示】

建筑区分所有权人对共有部分的共有权指业主依照《物权法》、合同以及区分所有权人之间的管理规约,对建筑物共有部分、基地使用权、小区公共场所和设施等享有占有、使用、收益处分的权利。根据《物权法》及相关司法解释规定,除城镇公共道路、城镇公共绿地或者明示属于个人的绿地三种情形外,建筑区划内的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业用房、占用业主共有的道路或其他场地用于停放汽车的车位、建筑物及其附属设施的维修资金属于业主共有。建筑物基本结构部分、公共通行部分、公共设施设备部分和公共空间等部分的属性属于全体业主天然共有部分。业主共有及共同管理区域部分经营收益,也应当归属于全体业主。

04


业委会代表全体业主诉开发商确认

小区地面停车位权属纠纷案

【案情简介】

石景山某商品楼小区系某房地产公司开发建设,2004年某房地产公司取得建设工程规划许可证。位于某小区地面数字编号001号至170号的170个机动停车位即诉争车位。其中,编号001号等22个车位属于未经规划许可规划外新增车位。编号015号等148个机动车停车位属于建筑区规划内的车位。某房地产公司将开发建设的规划内车位均以出租形式交付给业主使用。开发商、物业公司、业委会曾达成三方会议纪要:1.由开发商办理停车管理手续,由物业公司负责小区地上停车位管理。2.小区内地上停车位的150个车位,由投资方所有。小区内地上停车位的20个车位由小区业主收益。3.第二条中150个车位收益由开发商和物业管理公司各占50%,收益双方每日结算。后业委会与开发商就车位费问题产生争议并诉至法院。双方均认可诉争170个车位中的22个车位属于未经规划的新增车位,另148个车位虽在建筑规划范围内,但占用了小区内公共道路面积。某业委会认为被告擅自占用小区道路构成侵权行为,被告虽认可建筑区规划内148个车位占用了小区内公共道路面积的事实,但主张均系按照规划部门的设计进行建设开发。

法院经审理认定:根据物权法相关规定,建筑区划内的道路及绿地属于业主共有,但属于城镇公共道路、城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内,规划用于停放汽车的车位的归属,由当事人通过出售、附赠或出租方式约定。占用业主共有道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。据此规定,经过规划许可的位于建筑区划内用于停放汽车的车位,开发商以出租形式交付业主使用后,业主仅从开发商处取得对车位的暂时占有权和使用权,所有权应属于开发商。没有经过规划,占用业主共有道路或其他场地新增的车位所有权,应属于业主共有。故诉争170个车位中属于规划外新增的22个车位,应属小区内全体业主共有。某业委会作为小区物业管理区域内全体业主代表组成,代表全体业主共同利益的组织,请求确认该22个车位所有权属于小区内全体业主共有,于法有据,应予以支持。其余148个停车位属于经过规划许可用于停放汽车的车位。开发商采取出租方式交付业主使用后,仍享有处分权和所有权。某业委会要求确认该148个车位所有权属于业主共有,缺乏法律依据,不予支持。

【法官提示】

建筑规划内车位、车库的归属系当事人约定范围,处理相关权属争议时,首先审查当事人之间关于车位、车库权属约定。约定方式可采取公开出售转让所有权、在商品房买卖合同中约定以优惠无偿附赠或有偿租赁使用。当因未约定或约定不明时产生权属争议时,应将项目建设时按照规划建设(建筑区划内规划用于车位用途)的车位、车库归属,由双方当事人自行协商确定;对项目建设按照规划批准建设完成后占用业主共有道路或其他场所增设的车位,应认定归属全体业主共有。

05


业主请求撤销业委会作出的“与物业公司续签物业服务合同的决定”纠纷案

【案情简介】

某物业公司是某小区前期物业服务公司,小区物业服务一直由某物业公司提供。2014年12月,某业委会与物业公司续签《小区物业服务合同》的合同条款与之前物业服务合同条款完全一致。就某业委会作出与某物业续签物业服务合同决定流程,某业委会表示:作出续签合同决定需要全体业主过半数同意。某业委会在张贴《关于物业服务合同续签意见征询公告》后,因没有超过半数的业主到业委会提异议,故就视为没有提异议的业主都同意。孙某系小区业主,孙某表示,2014年12月上旬,业委会在小区内公告栏贴出《关于物业服务合同》续签意见征集公告,之后不久业委会就与物业公司续签了物业服务合同。孙某认为,上述程序和实质结果违反了物权法和物业管理条例关于选聘和解聘物业服务企业由全体业主共同决定规定,剥夺了包括孙某在内小区广大业主对小区事务的决定权,且程序违法,诉至法院请求撤销某业委会作出的“与某物业公司续签《物业服务合同》”的决定。

法院经审理认定:《中华人民共和国物权法》第七十六条规定:选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。前期物业服务合同到期后,某业委会选聘某物业公司提供物业服务,应按照前述法律规定,征得专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。某业委会表示在张贴征询公告后,没有过半数的业主提出异议,视为过半数的业主同意,并最终作出了续签物业服务合同的决定。《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见(试行)》第六十六条规定:不作为的默示只有在法律有规定或者当事人双方有约定的情况下,才可以视为意思表示。某业委会认为业主没有提出异议就视为同意缺乏法律依据,且亦未能举证证明续签物业服务合同的决定征得了专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。综上,认定某业委会作出的续签物业服务合同的决定程序违法。遂判决撤销某业委会作出的“与某物业公司续签2015年1月1日至2016年12月31日的《物业服务合同》”的决定。

【法官提示】

业主大会或业主委员会作出的违反法律强制性规定或超越法定权限范围的无效决议或违反法定程序的决议,业主均可行使撤销权。业主受侵害合法权益包括实体权益和程序性权益。实体权益包括建筑专有部分所有权以及专有部分以外共有部分共有和共同管理的权利,业主这些实体权益受到决议、决定剥夺或限制的,可以行使撤销权。业主程序权益受到侵害指决定内容虽未侵害业主区分所有权人的合法权益,但决定逾越了法定或约定的权限范围或者作出决定的程序违反了法律、法规强制性规定。对程序是否违法应根据业主大会议事规则、《物权法》第76条及物业管理条例规定的关于业主大会的召开、投票表决程序等强制性规定进行审查。其中包括投票表决程序、投票是否采取法定形式、票数是否达到法定要求以及表决票真实性和有效性等。业主委员会僭越职权限制、逾越权限范围作出关涉全体业主共同利益应由全体业主共同决定的重大事项决议,有可能侵害业主合法权益。对业主委员会选聘、解聘物业服务企业或者其他管理人等应由全体业主决定业主大会权限范围内事项或业主委员会签订物业服务合同或就维护、修缮共用部位签订施工装潢合同等法律行为效力,法院应依职权进行实质审查判断。

摄影:李鲲(部分配图来自网络)

供稿:石景山法院

编辑:任冰玉 程颖


北京市高级人民法院

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